Podstawę do opracowania kosztorysu inwestorskiego stanowi
Poprawna odpowiedź to „dokumentacja projektowa”, bo właśnie ona jest formalną i merytoryczną podstawą do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego. W praktyce kosztorysant nie wymyśla zakresu robót z głowy, tylko opiera się na projektach budowlanych i wykonawczych, przedmiarach robót, rysunkach, opisach technicznych oraz specyfikacjach technicznych wykonania i odbioru robót (STWiOR). To z dokumentacji projektowej wynika, co dokładnie ma być zbudowane, z jakich materiałów, jaką technologią, w jakich ilościach i z jakimi wymaganiami jakościowymi. Dopiero na tej podstawie można dobrać właściwe katalogi norm (np. KNR, KNNR), policzyć nakłady rzeczowe i skalkulować ceny jednostkowe. Moim zdaniem to jest taki „rdzeń” całej inwestycji – jeśli projekt jest dopracowany, to kosztorys inwestorski będzie znacznie bardziej wiarygodny. W branżowej praktyce przyjmuje się, że kosztorys inwestorski musi być zgodny z zakresem i standardem robót określonych w dokumentacji, bo później to właśnie ten kosztorys jest podstawą szacowania wartości zamówienia, planowania budżetu i porównywania ofert wykonawców. W zamówieniach publicznych przepisy wprost mówią, że wartość zamówienia ustala się na podstawie dokumentacji projektowej i specyfikacji technicznych, a nie na podstawie dziennika budowy czy harmonogramu. W budownictwie wodnym i hydrotechnicznym jest to szczególnie ważne, bo projekty zawierają m.in. przekroje koryt, parametry umocnień, klasy betonu, typy urządzeń wodnych – bez tego nie da się rzetelnie wycenić robót. Dziennik budowy, książka obmiaru czy harmonogram są dokumentami pomocniczymi, ale nie stanowią punktu wyjścia do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego.
Wielu osobom myli się, z jakiego dokumentu tak naprawdę wychodzi się przy sporządzaniu kosztorysu inwestorskiego, bo na budowie funkcjonuje sporo różnych papierów: dziennik budowy, harmonogramy, książki obmiaru. One wszystkie są ważne, ale pełnią zupełnie inne funkcje niż dokumentacja projektowa. Dziennik budowy jest dokumentem formalno-prawnym, w którym kierownik budowy, inspektor nadzoru czy projektant wpisują przebieg robót, istotne zdarzenia, polecenia, przerwy w pracy itp. To jest narzędzie do rejestrowania tego, co się dzieje na budowie, a nie do planowania wartości inwestycji. Na jego podstawie można ewentualnie weryfikować zgodność robót z projektem albo analizować przyczyny opóźnień, ale nie da się na nim oprzeć kompletnego kosztorysu inwestorskiego. Harmonogram robót z kolei służy do planowania kolejności i czasu wykonywania poszczególnych zadań. Pokazuje, kiedy i jak długo mają trwać dane roboty, jak się zazębiają, jakie są kamienie milowe. W kosztorysowaniu jest przydatny przy planowaniu przepływów finansowych czy analizy cash-flow, ale nie zawiera szczegółowych danych o technologii, materiałach, przekrojach konstrukcji czy wymaganiach jakościowych. To raczej narzędzie organizacyjne niż podstawa do wyceny. Książka obmiaru robót bywa częstym źródłem nieporozumień. Z mojego doświadczenia sporo osób traktuje ją jako „źródło prawdy” o ilościach robót. Tymczasem to dokument rozliczeniowy, w którym wpisuje się faktycznie wykonane ilości na potrzeby rozliczeń z wykonawcą. Obmiary w książce opierają się na projekcie, ale są już etapem późniejszym, związanym z realizacją i rozliczeniem, a nie z planowaniem wartości inwestycji na etapie przygotowania. Podstawą do opracowania kosztorysu inwestorskiego zawsze jest dokumentacja projektowa: projekty, rysunki, opisy, przedmiary, specyfikacje techniczne. Z niej wynika pełny, docelowy zakres robót, a dopiero potem powstaje harmonogram, prowadzi się dziennik i zakłada książkę obmiaru. Typowym błędem myślowym jest odwracanie tej kolejności i traktowanie dokumentów realizacyjnych jako bazowych do wyceny inwestycji, co prowadzi do zaniżonych lub zawyżonych wartości oraz problemów przetargowych.