Marek Tereszko, który ma już inne mieszkanie (nie przysługuje mu zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania), zakupił mieszkanie na rynku wtórnym o wartości rynkowej 180 000,00 zł. Zgodnie z przepisami nabywca mieszkania jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według zasad ogólnych w wysokości
| Fragment ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych | |
|---|---|
| Art. 7.1. Stawki podatku wynoszą: 1) od umowy sprzedaży: a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%, b) innych praw majątkowych – 1%; (…) 4) od umowy pożyczki oraz depozytu nieprawidłowego, z zastrzeżeniem art. 7 ust. 5 ustawy – 0,5% 5) od ustanowienia hipoteki: a) na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności – 0,1%, (…) 6) od umowy spółki – 0,5%. |
A. 180,00 zł
B. 1 800,00 zł
C. 900,00 zł
D. 3 600,00 zł
Opracowane na podstawie zadania CKE, styczeń 2017 (arkusz A.65-X-17.01): Kwoty, stawki i terminy zaktualizowane do przepisów obowiązujących w 2026 r.
W tej sytuacji stosuje się podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, według stawki przewidzianej dla sprzedaży nieruchomości. Mieszkanie zostało kupione na rynku wtórnym, a nabywca ma już inne mieszkanie, więc nie korzysta ze zwolnienia dotyczącego zakupu pierwszego lokalu. Z podanego fragmentu ustawy wynika, że przy umowie sprzedaży nieruchomości stawka podatku wynosi 2%. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa mieszkania, czyli 180 000,00 zł. Obliczenie jest więc proste: 180 000,00 zł × 2% = 3 600,00 zł. Tyle powinien zapłacić nabywca jako PCC. W praktyce przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego podatek ten najczęściej pobiera notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego i przekazuje go do urzędu skarbowego. Moim zdaniem warto zapamiętać, że dla mieszkań i domów z rynku wtórnego najważniejsza jest właśnie stawka 2%, a nie stawki od pożyczek, hipoteki czy innych praw majątkowych. To częsty temat w rozliczeniach finansowych, bo kwota podatku od razu wpływa na całkowity koszt zakupu nieruchomości.
W tym zadaniu łatwo pomylić kilka stawek z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bo w tabeli podano różne czynności prawne. Kluczowe jest jednak nie samo znalezienie jakiejkolwiek stawki, tylko dopasowanie jej do rodzaju transakcji. Marek kupuje mieszkanie, czyli nieruchomość, na rynku wtórnym. Dla sprzedaży nieruchomości ustawa wskazuje stawkę 2%, więc podatek należy liczyć od wartości rynkowej lokalu, a nie od dowolnej innej podstawy. Kwota 900,00 zł wynikałaby z zastosowania stawki 0,5%, która dotyczy między innymi umowy pożyczki albo depozytu nieprawidłowego, a nie zakupu mieszkania. Kwota 1 800,00 zł odpowiada stawce 1%, przewidzianej dla innych praw majątkowych, ale własność lokalu mieszkalnego nie jest tutaj takim przypadkiem. Z kolei 180,00 zł oznaczałoby zastosowanie stawki 0,1%, typowej dla ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie istniejącej wierzytelności. Hipoteka może pojawić się przy kredycie mieszkaniowym, ale to jest osobna czynność, nie podatek od samej umowy sprzedaży mieszkania. Typowy błąd polega więc na czytaniu tabeli zbyt szybko i wybieraniu najniższej albo najbardziej znanej stawki. Dobra praktyka w podatkach jest taka: najpierw ustalamy rodzaj czynności cywilnoprawnej, potem podstawę opodatkowania, a dopiero na końcu stawkę i obliczenie podatku.