Właściciel lub zarządca budynku ma prawny i techniczny obowiązek organizowania okresowych kontroli oraz planowania napraw instalacji elektrycznej. Wynika to z przepisów prawa budowlanego i ogólnych zasad eksploatacji obiektów budowlanych – to właśnie właściciel/zarządca odpowiada za zapewnienie bezpiecznego użytkowania budynku. W praktyce oznacza to, że to on zleca uprawnionemu elektrykowi lub firmie z odpowiednimi kwalifikacjami wykonanie przeglądów, pomiarów ochronnych, oględzin rozdzielnic, sprawdzenie stanu przewodów, osprzętu, zabezpieczeń nadprądowych i różnicowoprądowych. Moim zdaniem to sensowne, bo ktoś musi ponosić odpowiedzialność całościową, a nie rozmywać ją na lokatorów czy inne instytucje. Dobrym standardem jest prowadzenie harmonogramu przeglądów (np. co 5 lat, a w niektórych przypadkach częściej), protokołów z pomiarów oraz planu usuwania usterek w określonych terminach. Zarządca powinien też reagować na zgłoszenia mieszkańców – np. często wybijające zabezpieczenia, iskrzenie w gniazdku, przegrzewające się przewody – i wpisywać takie rzeczy do planu napraw. W profesjonalnie zarządzanych budynkach tworzy się nawet budżet na modernizacje instalacji, wymianę starych przewodów aluminiowych na miedziane, dostosowanie instalacji do aktualnych norm i zwiększonych obciążeń. Dobre praktyki branżowe mówią jasno: lokator może zgłosić problem, elektryk może doradzić rozwiązanie, ale decyzję i organizację działań bierze na siebie właściciel lub zarządca, bo to on odpowiada cywilnie i często karnie za stan techniczny instalacji.
W przypadku instalacji elektrycznych w budynkach mieszkalnych bardzo łatwo pomylić role poszczególnych podmiotów. Wielu ludzi zakłada, że skoro korzystają z instalacji na co dzień, to użytkownicy lokali powinni planować kontrole i naprawy. W praktyce lokator może co najwyżej zgłaszać usterki, dbać o prawidłowe użytkowanie gniazd, łączników czy odbiorników, ale nie ma ani formalnych uprawnień, ani obowiązku prawnego organizowania przeglądów całej instalacji wspólnej. To byłoby kompletnie nie do ogarnięcia, bo każdy lokal działałby w oderwaniu od całości budynku. Podobne nieporozumienie dotyczy urzędu dozoru technicznego. UDT zajmuje się nadzorem nad określonymi urządzeniami technicznymi, jak np. dźwigi, suwnice, niektóre kotły, zbiorniki ciśnieniowe. Typowa instalacja elektryczna w budynku mieszkalnym nie podlega takiemu bezpośredniemu dozorowi w sensie planowania przeglądów. UDT nie wchodzi do bloków i nie ustala harmonogramów kontroli gniazdek i rozdzielnic – to nie ta rola i nie ten zakres kompetencji. Częsty błąd pojawia się też przy myśleniu o dostawcy energii elektrycznej. Operator systemu dystrybucyjnego odpowiada za sieć do punktu przyłączenia, najczęściej do złącza kablowego lub napowietrznego oraz licznika. Dalej, za instalację odbiorczą w budynku, odpowiada już właściciel lub zarządca. Dostawca energii nie będzie planował remontu pionów, wymiany tablic licznikowych w częściach wspólnych czy modernizacji instalacji w mieszkaniach, bo to wykracza poza jego obowiązki. Typowy błąd myślowy polega na przerzucaniu odpowiedzialności „na kogoś z zewnątrz”: na dostawcę energii, na urząd, na lokatorów. Tymczasem przepisy i praktyka eksploatacyjna jasno wskazują, że to właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek zorganizować okresowe kontrole, pomiary i naprawy, a także prowadzić dokumentację z tych działań. Bez tego trudno mówić o bezpiecznej i zgodnej z normami eksploatacji instalacji.