Prawo użytkowania wieczystego jest formą prawa realnego, które nie jest prawem zobowiązaniowym. Oznacza to, że użytkownik wieczysty ma prawo do korzystania z gruntu, będącego własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przez określony czas, zazwyczaj 99 lat. Użytkowanie wieczyste jest terminowe, co oznacza, że po upływie tego czasu prawo to wygasa, ale może być przedłużone. Warto podkreślić, że użytkownik wieczysty może zbyć swoje prawo oraz obciążyć je hipoteką, co czyni to prawo podobnym do prawa własności. Przykładem praktycznego zastosowania prawa użytkowania wieczystego są inwestycje deweloperskie na gruntach, które są w wieczystym użytkowaniu, co pozwala na budowę mieszkań czy biurowców. Użytkowanie wieczyste jest odpłatne, co oznacza, że użytkownik zobowiązany jest do uiszczania opłat rocznych na rzecz właściciela gruntu, co jest zgodne z zasadami ustawy o gospodarce nieruchomościami, która reguluję te kwestie.
Prawo użytkowania wieczystego nie jest prawem terminowym, dziedzicznym ani odpłatnym w sensie, w którym można by to myśleć w kontekście zobowiązań. W rzeczywistości, jest ono terminowe, ponieważ przyznawane jest na określony czas, ale istotne jest to, że prawo to jest również dziedziczne – co oznacza, że może być przekazywane z pokolenia na pokolenie, co jest często mylone z koncepcją, że użytkowanie wieczyste traci swoją wartość po wygaśnięciu umowy. Ponadto, użytkowanie wieczyste nie jest zobowiązaniowe, ponieważ nie opiera się na relacji dłużnik-wierzyciel, ale na przyznaniu prawa do korzystania z nieruchomości. Typowym błędem jest mylenie użytkowania wieczystego z innymi formami prawa, takimi jak prawo najmu, które opiera się na umowie oraz na relacji zobowiązaniowej. W przypadku użytkowania wieczystego nie ma takiego elementu jak zobowiązanie do świadczenia usług czy płatności, które byłyby zależne od działań drugiej strony. W praktyce, osoby mylące te pojęcia mogą nie rozumieć, że użytkowanie wieczyste daje stabilność i przewidywalność, które są kluczowe dla planowania inwestycji i długoterminowych projektów budowlanych.